مبانی خاص کار در املاک

مشاور املاک شغلی تخصصی است و بدون تخصص اگر هم در آن موفقیتی بوجود بیاید بصورت مقطعی و زودگذر است . یک مشاور باید بداند شغلی که در آن کسب درآمد میکند چیست متاسفانه اغلب مشاورین املاک احساس خود را در مقابل شغل خود چنین بیان میکنند که ما با استفاده از فایل های فروش و معرفی و یا آگهی ملک متقاضی را پیدا کرده و پس از آن تلاش میکنیم تا آن فایل پسندیده شود و سپس قرارداد انجام میگیرد. این تعریف شاید در دید درست باشد اما در اصول تعریفی کاملا غلت ، پوچ و اشتباه است . یک مشاور املاک باید بداند که شغل وی در وحله ی نخست مشاوره است . اسم مشاور املاک خود بازگوی همه چیز است بعنوان مثال یک متقاضی کنکور وقتی پیش یک مشاور تحصیلی می رود مشاور چه عملی برای او انجام میدهد . حقیقت اینست که شغل شما دارای پیچیدگی های بسیار است .در این آموزش مبانی خاص کار در املاک را در ملک آموز قرار دادیم .

مشاوره چیست؟
به هر علمی که با تفکر در خواسته متقاضی و بر پایه ارتباط با او با برنامه ریزی برای متقاضی و راهنمایی و با استفاده از فنون روانشناختی منجر به نزدیک کردن ذهن متقاضی به خواسته خود گردد مشاوره می گویند.
تبصره:مشاوره انواع و اقسام مختلف دارد که در هر یک از آنها همیشه هدف ثابت و مشخص و راههای رسیدن به آن متفاوت است بعنوان مثال در مشاوره تحصیلی همیشه موفقیت در تحصیل هدف مشخص بوده و یا در مشاوره روانپزشکی رسیدن به وضعیت مطلوب روانی مشخص، همواره هدف ثابت بوده و راه های رسیدن به هدف متفاوت است.
مشاوره املاک:
مشاوره املاک یکی از انواع مشاوره می باشد که درآن همیشه هدف ثابت، انجام معاملات مطلوب بر اساس خواسته متقاضی می باشد و روش های صحیح و علمی آن برای رسیدن به هدف متفاوت است.
نکته:برای انجام صحیح مشاوره املاک احتیاج به انجام فنون و اصول مختلف می باشد که تعدادی از این فنون ثابت و بقیه فنون بسته به نوع تقاضا متغیر است که فنون ثابت برای تمامی متقاضیان می بایست بطور یکسان و کامل رعایت شود.
توضیح ساده تر اینکه بعضی فنون و اصول را می بایست برای تمامی متقاضیان و مخاطبان خود رعایت کنیم که این فنون را فنون ثابت می گویند و برخی اصول و فنون فقط مختص هر متقاضی بنا بر درخواست او می باشد که این اصول و فنون را متغیر می نامند.
فنون ثابت در کار یک مشاور املاک نقش اصلی را ایفا میکند بدین منظور رعایت این اصول باعث شکل گیری شخصیت هر مشاور است. بطور ساده تر فنون ثابت اسکلت شکل گیری هر مشاور است و بدون این اصول و فنون یک مشاور مثل یک انسانی است که استخوان نداشته باشد.
فنون ثابت برای انجام مشاوره موفق چیست؟
فنون ثابت برای انجام مشاوره موفق فنونی است که یک مشاور برای تمامی مخاطبان خود می بایست رعایت کند . بعنوان مثال یک مشاور تحصیلی برای تمامی مخاطبان خود باید برنامه ریزی کند . این برنامه ریزی فنون ثابت برای مشاوره است . حال اینکه برنامه ریزی با توجه به نیاز هر متقاضی متفاوت است. پس انجام اموری که برای تمامی متقاضیان خود در مشاوره املاک انجام میدهیم را فنون ثابت میگویند

نکته:فنون ثابت مشاوره در املاک دارای ۵ اصل می باشد که بصورت طبقه بندی شده می بایست بترتیب و بصورت کامل برای تمامی متقاضیان رعایت گردد.

انواع فنون مشاوره بترتیب:

۱٫ارتباط عمومی
۲٫ثبت در خواست
۳٫برنامه ریزی
۴٫تغییر ذهن
۵٫جلب اعتماد
فنون ثابت مشاوره در املاک دارای ۵ اصل می باشد که بصورت طبقه بندی شده می بایست بترتیب و بصورت کامل برای تمامی متقاضیان رعایت گردد.حال هر کدام از فنون مشاوره را بررسی خواهیم کرد
ارتباط عمومی چیست؟
ارتباط عمومی اولین رکن مشاوره می باشد که می بایست توسط مشاور انجام شود ارتباط عمومی مجموع روابط مشاور با افراد مرتبط در کار خود می باشد که اقسام مختلف دارد.
ارکان ارتباط عمومی:
۱٫ارتباط با همکاران و مدیران
۲٫ارتباط با متقاضیان
۳٫ارتباط با مالکین
ارکان ارتباط عمومی چگونه است؟
یک مشاور املاک برای انجام مشاوره صحیح احتیاج به روابط عمومی قوی دارد که برای تمامی معاملات می بایست ابتدا از ارتباط با همکاران و مدیران شروع نموده و پس از آن با متقاضیان و مالکین و متعاملین ارتباط عمومی برقرار نمود.این ارتباطات بر پایه ذهن مشاور ایجاد شده و در شرایط مختلف می بایست از نحوه برخورد با طرف مقابل کمک گرفت و خود را در موقعیت تغییر دهید در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطور با یک شخص روابط عمومی برقرار نماییم.

ثبت درخواست چیست؟
ثبت درخواست یکی از مهمترین ارکان مشاوره به حساب می آید بطوریکه برای انجام مشاوره صحیح می بایست درخواست شخص مشاوره گیرنده مشخص شده و ثبت گردد.
روش های ثبت درخواست:
۱٫ثبت مکتوب و ذهنی درخواست
۲٫ثبت درخواست متقاضی
۳٫ثبت درخواست مالکین
ارکان و روش های ثبت درخواست چگونه است؟
یک مشاور املاک برای انجام مشاوره صحیح ابتدا می بایست درخواست کلی مربوط به رنج خود را ثبت و مکتوب نموده و سپس در خواست متقاضیان و مالکین خود را از هم تفکیک کرده و برای هر کدام تحلیل جدا از هم میکنیم یک مشاور املاک می بایست تمامی درخواست مراجعه کنندگان را ثبت نماید تا در فرصت های مختلف به آن رجوع کرده و استفاده نماید.در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطور یک درخواست را ثبت نماییم.
برنامه ریزی چیست؟
برنامه ریزی برای انجام مشاوره لازمه ی اجرای صحیح آن است بطوریکه بدون برنامه ریزی مشاوره انجام پذیر نبوده و به سرانجام نخواهد رسید.بطور کلی برنامه ریزی در شغل ما بصورت دقیق رعایت نمی شود و همین عمر باعث می شود که نمی توانیم نتیجه لازمه را کسب کنیم.برنامه ریزی در تمامی فصول آموزشی ملک آموز نقش کلیدی را ایفا میکند که در این بخش فقط برنامه ریزی در فنون مشاوره را بررسی خواهیم کرد.
انواع روش های برنامه ریزی برای مشاوره:
۱٫برنامه ریزی عمومی
۲٫برنامه ریزی برای متقاضی
۳٫برای مالکین
روش های برنامه ریزی مشاوره چگونه است؟
برای انجام برنامه ریزی مشاوره ابتدا می بایست برای کلیت مشاوره برنامه ریزی عمومی نمود یعنی قبل از اینکه بخواهیم ملک یا متقاضی را هدف قراردهیم برای شروع بکار خود برنامه ریزی کنیم و سپس برای هر متعامل از جمله متقاضی و مالکین برنامه ریزی را تفکیک نمود به نحوی که یک مشاور در ابتدای کار بداند در موقعیت مختلف چه عکس العملی را باید نشان دهد.در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطور برای کار خود برنامه ریزی نماییم.
تغییر ذهن چیست؟
یک مشاور املاک برای انجام مشاوره صحیح می بایست همواره در ذهن خود تغییر ایجاد کند و در مقابل برای تغییر ذهن مراجعین خود برنامه ای دقیق داشته باشد و بتواند ذهن مراجعین را به اهداف خود نزدیک کند


روش های تغییر ذهن چیست؟
۱٫تغییر ذهن خود
۲٫تغییر ذهن متقاضی
۳٫تغییر ذهن مالکین
روش های تغییر ذهن چگونه است؟
برای انجام مشاوره صحیح میبایست ابتدا ذهن خود را به سمت و سوی هدف تغییر دهیم و سپس با تغییر در ذهن متعاملین ذهن آنها را برای رسیدن به اهداف خود و انجام معاملات تغییر نمود.برای مشاوره صحیح همیشه لازم نیست ذهن متعاملین را هر دو تغییر داد بلکه می توان ذهنیت یکی از ان دو را بسته به شرایط معاملات به ذهن دیگری نزدیک و تغییر دهیم.در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطوردر ذهن ها تغییر ایجاد نماییم.

جلب اعتماد چیست؟
یکی از مهم ترین فنون مشاوره جلب اعتماد است . نمی توان بدون اینکه اعتماد کسی را جلب کرد با آن شخص ارتباط برقرار نمود برای انجام مشاوره همواره احتیاج به جلب اعتماد شخص مشاوره گیرنده می باشد بطوریکه این اعتماد سبب رسیدن به هدف متعامل میگردد.
روش های جلب اعتماد چیست؟
۱٫جلب اعتماد همکاران و مدیران
۲٫جلب متقاضیان
۳٫جلب مالکین
روش های جلب اعتماد چگونه است؟
برای جلب اعتماد ابتدا میبایست اعتماد همکاران و مدیران را جلب نموده تا با فراهم شدن محیط امن برای مشاوره بتوان اعتماد متعاملین را جلب نمود.این اعتماد می بایست بر پایه متقابل اتفاق بیافتد و بعد از آن می بایست این جلب اعتماد از سوی مشاور حفظ شود . در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطوراعتماد یک شخص را جلب نماییم.

تاریخچه ثبت اسناد و املاک در ایران

از دیرباز انسان در این اندیشه بوده است که محدوده ملک او مشخص باشد تا از طرفی مورد تعرض دیگران قرار نگیرد و از سوی دیگر با گسترش حریم املاک او مالیات متعلقه برای دولت مشخص باشد.آنگونه که از مطالعات تاریخی بر می آید در زمان غار نشینی انسان محدوده ملک او فقط به دیواره غارهایی که در آن می زیسته منحصر می گردیده و با توجه به استفاده مشترک انسانهای اولیه از کوه و دشت و طبیعت،مرزبندی و محدودیتی خارج از محیط غارها مشهود نیست.وجود نقش های باقی مانده بر دیواره غارها مبین آن است که انسان با زبان تصویر زندگی غار نشینی خود را به ثبت رسانده است.به تدریج با گسترش جوامع انسانی و تشکیل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت دیگر حکومتهای جوامع به ثبت املاک بیشتر در جهت اخذ مالیات اهتمام ورزیده اند.

اولین آثار ثبت در دوره پیش از اسلام مربوط به دوران هخامنشی است.داریوش با صدور فرمانی دستور دارد تا جمهوریهای یونانی را در آسیا صغیر مورد ممیزی قرار دهند و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع دردفاتر دولتی به ثبت برسانند. انوشیروان نیز دستور داد تا معاملات نزد قضات انجام پذیرد و در دفاتر مخصوص به ثبت برسد.

تا قبل از سال ۱۳۰۲ شمسی ثبت معاملات درنزد اولیای مذهبی وحجج اسلام و مراجع تقلید که دفتری بنام « دفتر شرعیات » داشتند انجام می‌شد آنان هر نوع سند و نوشته‌ای که بنام قباله یا بنچاق نسبت به موارد قرارداد و معاملات برای اشخاص تنظیم می‌شد ثبت کرده و در ذیل نوشته‌ها یا حواشی آن, شخص صاحب دفتر اقرار و اعتراف و معامله ثبت شده را تصدیق و به مهر و امضای خود مهر می‌نمودند. ضمانت اجرائی این نوشته‌ها بر پایه آیات قرآنی و احادیث و روایات استوار بوده است.

ضمانت اجرائی بوسیله دستورات مذهبی که مانند قواعد حقوقی بوسیله قوه مادی در دست روحانیون ‌بود, بوسیله قواعد اخلاقی در محیط مذهبی متخلفین را سرزنش وشماتت و مومنین هم از بیم مجازات اخروی از آن دستورات تبعیت می‌کردند و از طرفی چون تعهد و تضمین رعایت قوانین و قواعد شرعی فی مابین متعاملین در محضر شخصی روحانی و معتمد انجام می گرفت کم کم حضور در چنین اماکنی که عموما در خانه ی آن شخص عالم صورت می گرفت با نام اختصاری محضر یا در محضر آقا تقلیل پیدا کرد که تا کنون نیز بر زبان عامه جاری است و جایگزین دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق امروزی می باشد . بدین ترتیب این حوزه نیز همانند حوزه قضایی عصر قاجار در اختیار و انحصار علما بود .
نخستین بار در زمان ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شدکه اداره‌های تحت ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. در عدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر اوراق و نوشته‌ها را مهر رسمی می‌زدند و بدینوسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می‌شد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می‌شد

همچنین قانون ثبت و مهر دولتی را باید به عنوان کهن سالترین مقررات مدون مربوط به ثبت اسناد در ایران دانست که ناشی از افکار بارون اتریشی بود که به عنوان اداره و تعلیم فنون مالیه و ثروت به استخدام دولت درآمده بود .

در میان کتابچه های منتشر شده در دوره ناصری ، جزوه ای تحت عنوان «کاداستره» موجود است که در آن مطالبی درباره ثبت املاک ؛ البته به منظور امکان ممیزی املاک و وصول مالیات از آنها درج گردیده است .

در زمان پیش از مشروطه ، شناسایی و تعیین حدود املاک هر کس فقط بر اساس اسناد عادی و مبایعه نامه ها معلوم می شد و از این رو همیشه رایج ترین دعاوی میان افراد یا حتی بین افراد و دولت ها اختلاف بر سر مالکیت بود . پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم قانونگذاری در سال ۱۲۹۰ هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده تصویب و مقرر داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دائره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدائی وزارت عدلیه تأسیس شود

در این قانون ثبت اسناد اجباری نگردیده و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا نشده و به همین دلیل و عدم استقبال از ثبت اسناد مجلس چهارم آنرا نسخ و قانون دیگری بنام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در سال ۱۳۰۲ بجای آن به تصویب رساندند در این قانون قید شده بود که اداره کل ثبت اسناد واملاک برای دو منظور تشکیل می‌شود.

۱ـ ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین وحقوق صاحبان حق نسبت به آنها رسماً تعیین و محفوظ گردد.

۲ـ ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای اعتبار شود.

اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس کل آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و فرمان شاه منصوب می‌شده است

ضمناً‌ در این قانون مقرر گردیده بوده اسناد ثبت شده بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم الاجرا می‌باشد با توضیح باینکه این قانون هم به لحاظ نقایصی که داشت و ثبت اسناد طبق آن اختیاری بوده از آن استقبالی نشده متعاقب قانون در سالهای ۱۳۰۴ و ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۸ به ترتیب قانون راجع به حق الثبت شرکت نامه‌ها و اوراق تجارتی و قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۹ ماده و قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۱۰ ماده و متمم قانون ثبت املاک در ۳ ماده و قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در دو ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۸ ماده و قانون تشکیل دفاتر اسناد دولتی در ۲۰ ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده به تصویب رسید طبق ماده ۲۵۵ قانون اخیر الذکر تقریباً کلیه قوانین قبل از آن نسخ گردید.

چون قوانین تصویبی قبل از سال ۱۳۱۰ کلاً‌ الزامی نبوده و ضمانت اجرائی هم نداشتند مورد استقبال عامه مردم هم قرار نگرفت دراسفند ماه سال ۱۳۱۰ لغو و قانون ثبت اجباری یا عمومی تصویب و از اول فروردین سال ۱۳۱۱ در ۱۴۱ ماده به اجرا درآمد از آن موقع تاکنون ۱۶ ماده به قانون مذکور الحاق و با اصلاحاتی که بتدریج در مواد قانون و آئین‌نامه مربوطه بعمل آمده در حال اجرا می‌باشد.

قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد واملاک به سازمان ثبت اسناد واملاک مصوب سال ۱۳۵۲ با توجه به پیشرفت تکنولوژی و نقش غیر قابل انکار رایانه‌ها در زندگی بشر متمدن پیش بینی می‌شود که در آتی نیز قوانین ثبت اسناد و املاک دچار تغییر و تحول گردد.

لیست مشاوران املاک تهران

شاورین املاک

ام مشاورین املاک :: مشاوراملاک نوری
صاحب آژانس املاک :: میترا امینی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله شهرک غرب-بلوارفرحزادی-بلواردادمان-بلواردرختی-پاساژضیافت-طبقه همکف-واحد۲

نام مشاورین املاک :: افق
صاحب آژانس املاک :: لطف اله آشتیانی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله شهرک غرب-بلوارفرحزادی-گلستان ۳-پ۹۵

نام مشاورین املاک :: مشاوراملاک حسین مردی
صاحب آژانس املاک :: محسن حسین مردی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله انتهای ستارخان-انتهای خسرو جنوبی-انتهای قاسم زادیان-خ شهیدحسین مردی-پ۲۱

نام مشاورین املاک :: شهرک غرب
صاحب آژانس املاک :: سعید کمالیان مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله شهرک غرب-بلوارفرحزادی-مرکزتجاری شهرک غرب-طبقه دوم-واحد۴۹

نام مشاورین املاک :: هخامنش
صاحب آژانس املاک :: حسین علیرضائی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله ستارخان خیابان نیایش خیابان هخامنش نبش کوچه دوم پلاک ۱۰

نام مشاورین املاک :: برج
صاحب آژانس املاک :: حسین علیرضائی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله ستارخان-خ شهرآرا-بین خیابانهای۱۷و۱۹-برج شهرآرا-طبقه اول-پ۱۷۹جدید-واحد۲۰

نام مشاورین املاک :: مینیاتور
صاحب آژانس املاک :: بیژن امیری مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله سعادت آباد-علامه جنوبی-خ ۲۴غربی-پ۲۸-طبقه همکف

نام مشاورین املاک :: باما
صاحب آژانس املاک :: سیدحسین میریوسفی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله شهرک غرب خیابان حسن سیف مرکز تجاری کامپیوتر غرب طبقه اول واحد ۴۳

نام مشاورین املاک :: مشاوراملاک دادمان
صاحب آژانس املاک :: سیدحسین میریوسفی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله شهرک غرب-تقاطع دادمان-پاکنژاد-طبقه همکف-پ۵

نام مشاورین املاک :: املاک۲۰۰۰
صاحب آژانس املاک :: جهانشاه خادمی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله شهرک ژاندارمری- بلوار مرزداران-نبش بلوار دانش-ساختمان ۲۰۰۰- پ۲۳ جدیدطبقه همکف-واحد۲

نام مشاورین املاک :: مشاوراملاک نیایش
صاحب آژانس املاک :: حجت اله احمد مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه – محله اشرفی اصفهانی-بعد از پل نیایش-خ دوم-پ۱۱۲ جدید

نام مشاورین املاک :: دلیر
صاحب آژانس املاک :: مصطفی دلیر مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۱۰- محله میدان توحید-کوثریکم-پ۵۹جدید

نام مشاورین املاک :: عظیمی
صاحب آژانس املاک :: روح اله عظیمی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله شهرک غرب-فاز۶-مجتمع گل افشان-واحد۱۲۴

نام مشاورین املاک :: خانه مهر
صاحب آژانس املاک :: حسین محبی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله سعادت آباد-سرو شرقی-نبش مجد-پ۱۱۹ جدید

نام مشاورین املاک :: ملک
صاحب آژانس املاک :: براری ملکی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله ستارخان-خ شهیدعلی حسین مردی-پ۶

نام مشاورین املاک :: یاقوت
صاحب آژانس املاک :: غلامحسین عباسی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله تهران ویلا-خ شهید کابلی-مقابل سازمان آب-کوچه بی نام-پ۴ جدید

نام مشاورین املاک :: خاک
صاحب آژانس املاک :: علی بلوکی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۲- محله سعادت آباد-بالاتراز میدان کاج-خ ششم-پ۲۸جدید

نام مشاورین املاک :: مجلل
صاحب آژانس املاک :: امامعلی داودی مدیر آژانس املاک :: –
آدرس دفتر املاک :: استان تهران- شهر تهران- منطقه ۰۵- محله اشرفی اصفهانی-بالاترازمیدان پونک-کوچه نهم-پ30

کد رهگیری املاک چیست؟

کد رهگیری معاملات املاک و مزیت‌های آن کد رهگیری معاملات املاک چیست؟
کد رهگیری معاملات املاک و مزیت‌های آنکد رهگیری معاملات املاک چیست؟
از سال ۱۳۸۷ طبق مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه مشاوران املاک، تمام مشاورین املاک موظف شدند همه‌ی معاملات و نقل و انتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن ?(سامانه رهگیری) به ثبت برسانند تا با این اقدام، مبادلات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار مسکن به لحاظ سطح قیمت‌ها و حجم معاملات را در اختیار داشته باشند.اگر مردم و مراجعه کننده‌ها به مشاورین املاک از امتیازها و محاسن کد رهگیری با خبر باشند و تفاوت فاحش بین یک مبایعه نامه یا اجاره نامه دارای کد رهگیری با یک قرارداد ملکی فاقد کد رهگیری را بدانند، هرگز در بنگاهی که اعتقادی به این کد ندارد، نخواهند ایستاد و در آنجا معامله‌شان را انجام نمی‌دهند.ویژگی منحصر به فرد قراردادی که در سامانه رهگیری ثبت می‌شود، بارکد دو بعدی حک شده در بالای قرارداد است. در آژانس‌های املاک، مبایعه نامه و اجاره نامه کاغذی هیچ اعتباری ندارد و مشاوران املاک از تنظیم قرارداد در این کاغذهای قدیمی، منع شده‌اند. قراردادهای جدید حاوی کدرهگیری، کاغذهای پرینتی هستند که از طریق اتصال مشاور املاک به سامانه، قابل دسترس است. این قراردادها بعد از آنکه مشاوراملاک، مشخصات معامله را از طریق رایانه و اتصال اینترنتی به سامانه، در داخل آن ثبت می‌کند، پرینت گرفته می‌شود و با حک شدن بارکد دو بعدی در قسمت بالای سمت راست آن، از پرینتر بنگاه در سه نسخه بیرون می‌آید. در بارکد دو بعدی روی قراردادها، همه مشخصات معامله حاوی نام و آدرس خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر و همچنین نشانی کامل ملک مورد معامله، ذخیره شده است و از طریق نرم افزار بارکد خوان، این مشخصات ذخیره شده در بارکد قابل رویت است.
برخی ویژگی‌ها و مزایای کد رهگیری:
مزیت ۱: صدور کد رهگیری برای یک معامله امنیت آن معامله را در ابعاد مختلف تا ??? درصد تضمین می‌کند. مبایعه نامه‌ای که به کد رهگیری مجهز می‌شود، دست فروشنده ملک را از انحراف یا کلاهبرداری کاملا می‌بندد، چون به محض صدور کد رهگیری برای یک معامله، کد پستی ملک مورد معامله در سامانه سراسری معاملات مسکن که همه آژانس‌های املاک به آن متصل هستند، ثبت می‌شود و آن ملک در فهرست املاک فروش رفته قرار می‌گیرد. در این حالت، صاحب جدید ملک از نظر سامانه (و قانون) فردی می‌شود که آن را خریداری کرده است. در نتیجه در هیچ یک از بنگاه‌های املاک سراسر کشور، امکان فروش دوباره‌ی ملک توسط فروشنده اولی وجود ندارد. این ویژگی باعث می‌شود جلوی اتفاق تلخی که در گذشته در بازار مسکن رایج بود و به واسطه آن، صاحب یک آپارتمان نوساز ملک خود را در آن واحد، به چند نفر می‌فروخت، گرفته شود.
مزیت ۲: ویژگی دیگر کد رهگیری باز دارندگی آن برای دبه کردن فروشنده است. گاهی به دلیل افزایش تدریجی قیمت مسکن، معاملات متزلزل شده و فروشنده‌ها در فاصله فایل کردن املاک تا زمان امضای قرارداد در دفاتر املاک، نسبت به قیمتی که بر سر آن با دفتر یا فرد خریدار تفاهم کرده‌اند، تردید می‌کنند و در نتیجه قیمت جدید به مشتری پیشنهاد می‌کنند. این اتفاق حتی بعد از تنظیم مبایعه نامه هم ممکن است بیفتد، به این صورت که فروشنده‌ای که با خریدار قرارداد امضا کرده، شرط حضور در دفترخانه و انتقال سند را دریافت مبلغ بیشتر از ارزش معامله تعیین می‌کند. اما چنانچه خریدار کدرهگیری داشته باشد و متن مبایعه نامه در سامانه ثبت شده باشد، به هیچ وجه امکان فسخ، دبه یا تغییر در ارزش معامله وجود ندارد و سامانه سراسری به صورت اتوماتیک مانع تغییر در محتوای مبایعه نامه می‌شود.
مزیت ۳: مبایعه نامه‌ها و اجاره نامه‌های دارای کد رهگیری، به راحتی در مراجع قضایی و انتظامی قابل رسیدگی هستند.
مزیت ۴: مالک یک آپارتمان اجاره‌ای اگر برای اجاره نامه خود کدرهگیری داشته باشد، به راحتی می‌تواند سر موقع و در موعد قرارداد، واحد را از مستاجر تحویل بگیرد و در صورت مقاومت مستاجر از تخلیه و واگذاری واحد، با داشتن کد رهگیری خیلی زود و سریع حکم تخلیه برای او صادر خواهد شد.
مزیت ۵: اگر فروشنده‌ای نتواند مبلغ معامله را از خریدار سر موقع دریافت کند در حالی که واحد را تحویلش داده است، با داشتن مبایعه نامه دارای کدرهگیری می‌تواند این موضوع را پیگیری کند. برای دو طرف معامله ملکی، به محض صدور کدرهگیری توسط مشاوراملاک، پیامکی از سامانه به تلفن همراهشان ارسال می‌شود که در آن، به هر یک از طرفین، ثبت معامله اعلام شده و عملاً با این پیامک، صحت کد رهگیری (یعنی: سلامت معامله) به آنها اعلام می‌گردد.
مزیت ۶: افراد می‌توانند هنگام خرید، با استعلام از شهرداری از واقع شدن ملک در طرح‌هایی مانند مترو، فضای سبز و … آگاهی پیدا کنند. مزیت ۷: زمانی که مشاور املاک با رمز عبور و شناسه صنفی خود وارد سامانه می‌شود، هرگونه استعلامی که توسط وی انجام شود، در سامانه به ثبت می‌رسد. در این هنگام، اگر ملک هیچگونه مشکلی نداشته باشد، سامانه آن را به عنوان یک معامله سالم ثبت کرده و برای آن کد رهگیری صادر می‌کند.

میزان نرخ حق الزحمه مشاورین املاک

حق الزحمه مشاورین املاک

وقتی می‌خواهید خانه‌ای را خرید و فروش یا اجاره کنید، مشاوران املاک از شما کارمزدی دریافت می‌کنند که اصطلاحا به آن حق‌کمیسیون می‌گویند. بسیاری از مستاجران یا معامله‌گران بازار مسکن از نرخ‌های متفاوت و گاه سلیقه‌ای کارمزد بنگاه‌داران شاکی هستند و نمی‌دانند مبنای دقیق تعیین این نوع کارمزد چیست؟

به گزارش شهروند، براساس مصوبه ٧/۴/٧٩ وزارت صنعت، معدن و تجارت، کارمزد بنگاه‌های املاک قانونمند شد. این مصوبه اجازه دریافت هر نوع کارمزد سلیقه‌ای را از بنگاه‌داران سلب و برای آنها فرمولی تعیین کرد تا بر مبنای آن کارمزد خود را محاسبه کنند.

این فرمول برای اجاره و خرید و فروش مسکن متفاوت است و خوب است که بدانید معادلات آن برای هر استان و شهرستان نیز منحصربه‌فرد است. این موضوع به آن معناست که مثلا بنگاه‌داران شیرازی حق ندارند به اندازه تهرانی‌ها کارمزد بگیرند یا مشاور املاکی که در شهرستان کوچکتری مانند آبیک‌قزوین فعالیت می‌کند، نمی‌تواند مبنای تعیین کارمزدهای خود را فرمول بنگاه‌داران شهرهای بزرگتر قرار دهد، بنابراین افرادی که قصد دارند درسایر استان‌ها و شهرهایی جز تهران، ملکی خریداری کنند یا به فروش برسانند باید از نرخ‌های مصوب اتحادیه مشاوران املاک شهر موردنظرشان مطلع شوند. کافی است به پایگاه اینترنتی اتحادیه مشاوران املاک همان شهرستان مراجعه کنید یا به صورت تلفنی، از آن اتحادیه میزان حق کمیسیون قانونی شهر مورد نظرتان را بپرسید. این موضوع تنها درباره معاملات خرید و فروش صدق می‌کند. میزان حق‌کمیسیونی که باید بابت اجاره‌خانه بپردازید، تابع فرمول کشوری است.

حق‌کمیسیون مصوب خرید و فروش ملک برای تهرانی‌ها
١-برای معاملات املاک تا ٣٠‌میلیون‌تومان: از هر طرف معامله نیم‌درصد ارزش ملک

٢- برای معاملات املاک بیشتر از ٣٠‌میلیون و تا ۵٠‌میلیون‌تومان: نیم‌درصد برای ٣٠‌میلیون تومان اول + ٧۵ صدم ‌درصد برای مازاد آن. یعنی اگر شما خانه‌ای خریدید که ٣١‌میلیون‌تومان قیمت داشت، برای ٣٠‌میلیون آن نیم‌درصد + ٧۵ صدم‌درصد یک‌میلیون‌تومان باقیمانده، باید حق کمیسیون بدهید.

٣- برای معاملات املاک بیشتر از ۵٠‌ میلیون و تا ١٠٠‌میلیون‌تومان: برای ٣٠‌میلیون اول نیم‌درصد + ٧۵صدم‌درصد مازاد آن تا ۵٠‌میلیون تومان + نیم‌صدم‌درصد برای مازاد آن. با این حساب فرمول حق‌کمیسیون برای یک خانه ۵١‌میلیون‌تومانی این است نیم‌درصد برای ٣٠‌میلیون اول+ ٧۵صدم‌درصد برای ٢٠‌میلیون آن+ نیم‌درصد برای یک‌میلیون‌تومان باقیمانده

۴- برای معاملات املاک بیش از ١٠٠‌میلیون‌تومان: برای ١٠٠‌میلیون‌تومان آن طبق بند‌های ١ و ٢ و ٣ و برای مازاد آن میزان ٢۵صدم ‌درصد به‌عنوان کارمزد از هر طرف معامله گرفته می‌شود.

حق‌کمیسیون اجاره و رهن برای تمام استان‌ها
برای محاسبه حق‌کمیسیون رهن و اجاره‌خانه، ارزش اجاره یک‌ماه آن خانه را درنظر می‌گیرند و به اندازه یک‌چهارم آن حق‌کمیسیون از هرکدام از طرفین یعنی مالک و مستاجر دریافت می‌کنند. برای تعیین ارزش اجاره یک خانه به این صورت عمل می‌کنند: هر یک‌میلیون تومان رهن خانه معادل ٣٠‌هزارتومان اجاره ماهانه است. به این ترتیب خانه‌ای که با قیمت ١٠‌میلیون‌تومان رهن و ٣٠٠‌ هزارتومان اجاره ماهانه، معامله شده است ارزش اجاره‌ای معادل ۶٠٠‌ هزارتومان دارد.

اگر بخواهیم یک‌چهارم ۶٠٠‌ هزارتومان اجاره را محاسبه کنیم، نرخ کارمزد بنگاه‌دار ١۵٠‌ هزارتومان می‌شود. به این ترتیب مالک باید ١۵٠‌هزارتومان و مستاجر نیز به همین اندازه به بنگاه‌دار پرداخت کند.

اگر خانه را خودمان پیدا کرده باشیم
این حق‌کمیسیون‌ها در شرایطی پرداخت می‌شود که بنگاه‌دار خانه موردمعامله را به خریدار یا مستاجر معرفی کرده باشد. در غیراین صورت آنها تنها می‌توانند از شما کارمزد نوشتن قرارداد را دریافت کنند که معمولا به اندازه نصف مبلغ حق‌کمیسیون است.

آیا مبایعه ‎نامه بنگاهی معتبر است؟

این روزها که در بازار مسکن قیمت‌ها در حال سبقت گرفتن از یکدیگر هستند، شاید کمتر کسی به اعتبار قراردادی که منعقد می‌کند، توجه کند. اجاره و بیع دو قراردادی هستند که انعقاد آن در بازار مسکن رواج بیشتری دارد.

معمولا دو طرف قرارداد که با مراجعه به بنگاه‌های املاک با هم آشنا شده‌اند، قرارداد خود را هم در همان بنگاه منعقد می‌کنند؛ اما تجربه نشان داده است، قراردادهایی که به این ترتیب منعقد می‌شوند، چون اعتبار سند عادی را دارند ممکن است در آینده برای طرفین مشکلاتی ایجاد کنند.

به گزارش ایسنا، «روزنامه حمایت» در ادامه نوشت: در گفت‌وگو با کارشناسان به دنبال یافتن راهکاری هستیم تا دست کم دو طرف قرارداد را درباره مشکلات حقوقی بعد از انعقاد قرارداد بیع آسوده خاطر کند.

نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک

معاون مجتمع شماره ۳۱ شورای حل اختلاف تهران تاکید می‌کند با وجود آنکه مشاوران املاک در زمره کارگزاران خدمات اجتماعی به شمار می‌روند، بر اساس قانون اجازه تنظیم قرارداد را ندارند.

حسن روحانی‌نیا توضیح می‌دهد: در هیچ‌یک از متون قانونی به مشاوران املاک اجازه تنظیم سند داده نشده است. متصدیان بنگاه‌های املاک دلال هستند؛ یعنی باید طرفین را دلالت به انجام معامله و دیدگاه‌های آنان را به هم نزدیک و در صورت توافق برای تنظیم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمی هدایت و البته حق دلالی خود را دریافت کنند. سوال اینجاست که وقتی شرط دریافت جواز کسب مشاور املاک، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه می‌توان تنظیم سند حقوقی را به کسی سپرد که سواد او در حد خواندن و نوشتن است و در مواردی از کوچکترین اطلاعات حقوقی بی‌اطلاع است؟

معاون مجتمع شماره ۳۱ شورای حل اختلاف تهران خاطرنشان می‌کند: اضافه بر عدم تسلط بر مسایل حقوقی، مشاوران املاک به سوابق اشخاص و املاک نیز دسترسی ندارند؛ یعنی ممکن است قولنامه‌ای بنویسند در حالی که یکی از طرفین ممنوع‌المعامله باشد یا حتی ملک بازداشت یا در رهن باشد.

اعتبار قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها

این کارشناس حقوقی در ادامه به بررسی اعتبار قراردادهای تنظیم‌شده نزد مشاوران املاک می‌پردازد و می‌گوید: از دید قضات، تفاوتی در اعتبار مبایعه‌نامه‌ای که مردم نزد خود و احیانا در منزل می‌نویسند و دو شاهد آن را گواهی می‌کنند با آنچه در بنگاه‌ نوشته می‌شود، وجود ندارد.

روحانی‌نیا خاطرنشان می‌کند: اعتبار قائل شدن محاکم برای مبایعه‌نامه‌ها رویه‌ای بود که در ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی به عنوان یک راهکار موقت مطرح شد، اما اکنون که در دوره ثبات نظام جمهوری اسلامی قرار داریم ، شایسته است محاکم دادگستری طبق ماده ۲۲ قانون ثبت و سایر مقررات، تنها برای اسناد رسمی املاک اعتبار قایل شوند.

چرا در بنگاه‌ها قرارداد نبندیم؟

این قاضی دادگستری در پاسخ به این سوال که چرا باید از انعقاد قرارداد بیع و اجاره در بنگاه‌ها خودداری کنیم؟ توضیح می‌دهد: گمان می‌کنم استناد به دو نقل قول برای پاسخ به این سوال خالی از لطف نباشد؛ نخست اینکه جناب استاد دکتر ناصر کاتوزیان که سرآمد علم حقوق در کشورند، در مراسم افتتاحیه شورای حل اختلاف، یکی از راه‌های نجات مردم از مشکلات قضایی را حذف قولنامه‌ها (مبایعه‌نامه‌ها) دانستند و دیگر اینکه وزیر محترم دادگستری بارها نقل می‌کنند که حدود ۵۰ درصد پرونده‌های دادگستری، ناشی از همین قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌هاست. روحانی‌نیا اضافه می‌کند: خوشبختانه عزم عمومی در بین مسئولان حقوقی و قضایی کشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد. پیشنهاد حذف مبایعه‌نامه‌ها در برنامه پنجم توسعه کشور و همچنین ممنوعیت بنگاه‌ها از تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان که قانون آن اخیرا به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده‌ است، نشان از این موضوع دارد.

حفظ حقوق مشاوران املاک

مشاوران املاک با نزدیک کردن طرفین معامله به هم، نقش مهمی در معاملات املاک دارند. سوالی که پیش می‌آید این است که اگر آنها را ازعقد قرارداد منع کنیم، حقوق آنها را پایمال نکرده‌ایم؟ روحانی‌نیا در پاسخ به این ابهام توضیح می‌دهد: باید توجه کرد آنچه مشاوران املاک از طرفین معامله دریافت می‌کنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحریر، یعنی مشاوران بابت دلالی خود و معرفی طرفین به هم، حق‌الزحمه می‌گیرند و نه بابت تحریر قولنامه؛ بنابراین حذف قولنامه‌ها هیج لطمه‌ای به در‌آمد مشاوران نخواهد زد. پیشنهاد مشخص بنده این است که برای رفع نگرانی مشاوران محترم، اخذ حق دلالی به دفاتر اسناد رسمی سپرده شود؛ به این معنا که دفاتر اسناد رسمی هم‌زمان با تنظیم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاک را وصول و به آنان ایصال کنند.

جایگزین مناسب قولنامه

معاون مجتمع شماره ۳۱ شورای حل اختلاف تهران در ادامه به بیان راهکار مناسب برای جایگزین کردن قولنامه با یک سند کارآمدتر می‌پردازد و می‌گوید: با توجه به ظرفیت دفاتر اسناد رسمی، این کار را می‌توان به آنها سپرد؛ به این معنا که اگر اسناد و مدارک و مفاصاحساب‌های طرفین، آماده باشد، دفترخانه می‌تواند مستقیما سند انتقال رسمی را تنظیم کند و اگر هنوز برخی مستندات آماده نباشد، دفتر‌خانه می‌تواند سندی با نام «تعهد به بیع» تنظیم کند که جایگزین مبایعه‌نامه‌های موجود خواهد بود. این سند با هزینه بسیار پایین‌تر تنظیم می‌شود و مهم‌تر از آن اینکه دفترخانه می‌تواند همزمان با تنظیم این سند، وضعیت آخرین‌ مالک ملک و بازداشت بودن یا نبودن آن و همچنین بدهی‌های دولتی ملک را احراز کند، تا با تایید بلامشکل بودن، خریدار با آرامش به امضای سند خرید اقدام کند.

روحانی‌نیا ذکر این مطلب را بسیار مهم می‌داند که سند تنظیمی در دفترخانه‌، سند رسمی است که انکار و تردید به آن نمی‌توان داشت و اعتبار آن با سند عادی تنظیم شده در بنگاه‌های املاک قابل مقایسه نیست.

نقش وکلا

یکی از وکلای دادگستری نیز در مورد مبایعه‌نامه‌هایی که توسط وکلا تنظیم می‌شود، توضیح می‌دهد: اگرچه ترویج فرهنگ استفاده از وکیل، امری ضروری است و تنظیم مبایعه‌نامه توسط وکلا نیز ممنوعیتی ندارد و حتما چنین قراردادی به لحاظ حقوقی قراردادی معتبر خواهد بود، اما واقعیت این است که قرارداد تنظیمی توسط وکیل دادگستری نیز قرارداد عادی محسوب می‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقی همراه است اما به لحاظ قضایی هم‌وزن سند عادی تنظیمی توسط خود افراد یا در بنگاه است. سعدالله فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: آنچه باعث می‌شود که سند تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی سند رسمی باشد و مزایای خاصی داشته باشد این است که توسط مامور دولت و در حدود وظایف وی تنظیم می‌شود. بنابراین نباید این تصور ایجاد شود که اگر قراردادی با حضور وکیل منعقد شود این یک قرارداد رسمی است. البته تردیدی نیست که حضور وکیل می‌تواند، بسیاری از مشکلات احتمالی را برطرف کند اما به سند جنبه رسمی نمی‌دهد. این کارشناس حقوقی تاکید می‌کند: بدون شک اگر کسی برای انعقاد قراردادی به وکیل مراجعه کند، خود وکیل به موکل توضیح خواهد داد که قرارداد منعقد‌شده اگر در دفاتر اسناد رسمی نباشد، سند عادی خواهد بود. با توجه به مزایای سند رسمی چنین وکیلی حتما به موکل خود توصیه خواهد کرد که به دفتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد را با راهنمایی وکیل در دفتر اسناد رسمی ثبت کند.

این وکیل دادگستری در بیان تعریف سند رسمی می‌گوید: سندی که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم شوند، رسمی است مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود یا توسط دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت احوال و … اما اگر هر یک از این شرایط وجود نداشته باشد، سند رسمی نخواهد بود و به عنوان سند عادی در دادگاه‌ها قابل ارایه خواهد بود.

فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: روال عادی خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول اعم از ملک و خودرو به این صورت است که سند مبایعه‌نامه آن، توسط بنگاه‌ها یا معاملات ملکی تنظیم می‌شود و دو طرف پس از پایان همه کارهای خود به دفترخانه رسمی برای ثبت سند مراجعه می‌کنند؛ در صورتی که طبق روال منطقی و قانونی باید به شیوه ‌دیگر انجام شود. طبق قوانین نباید اسناد تنظیم‌شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمی داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دلیل شرایط خاص پذیرفته شده است که این شرایط خاص دیگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هیچ فرقی میان سندی که در منزل یکی از طرفین قرارداد با حضور و امضای دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع می‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه کارشناسان مورد تاکید قرار دادند، بنگاه‌های املاک یا مشاوران املاک، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعریف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراین کار آنها نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر برای انعقاد قرارداد است. اما کارشناسان توصیه می‌کنند برای اینکه قراردادی که ماحصل این فرایند است از اعتبار بیشتری برخوردار باشد و مشکلات احتمالی آینده کمتر شود، طرفین برای انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از تنظیم و انعقاد قرارداد در بنگاه های املاک خودداری کنند. البته قراردادی که توسط مشاوران املاک تنظیم می‌شود قراردادهای معتبری است؛ اما نکته اینجاست که چنین قراردادهایی سند عادی خواهند بود و تاثیر انعقاد قرارداد به صورت سند عادی در دادگاه و در مقام دعوا مشخص می‌شود.

۷ مهارت لازم برای تجارت در عرصه املاک و مستغلات

حرفه املاک و مستغلات هر روز در حال تغییر است ، اما کیفیت کار متخصصان این حرفه تغییری نکرده است . جزئیات کار مانند تکنولوژی در حال پیشرفت ممکن است تغییر کند ولی مهارت های اساسی کار همیشه یکسان هستند .
اگر شما این مهارت ها را داشته باشید در هر بازاری موفق خواهید بود.
مهارت اول: ملاقات با افراد جدید
یک واقعیت ساده این است که اگر شما هرگز با افراد جدید ملاقات نکنید مشتری جدیدی هم برای فروش وجود نخواهد داشت. مهم نیست که شما برای اولین بار از طریق اینترنت یا تلفن یا شخصی با مشتری مواجه شده اید. با آنها در مورد یک یک نیازها یشان گفتگو کنید و حداقل شروع مسیر موفقیت را هموار کنید .
مهارت ۲: ایجاد ارتباطات شخصی
برای موفقیت درکسب و کار خود لازم نیست که در هر کاری بهترین باشید. شما فقط باید کاردان و مردم دار باشید .مردم از کسانی خرید می کنند که آنها را دوست دارند. حیطه روابط خود با مشتریان را گسترش دهید و اعتماد آنها را به خود جلب کنید ،با این کار۹۰ درصد روند فروش شما انجام می شود. آیا یک راه سریع برای جلب اعتماد می خواهید ؟ همه چیز را به مشتریان حتی اگر به نفع شما نباشد بگویید. به آنها نشان دهید که کار صادقانه برای شما از هر چیزی مهم تر است. البته این بدان معنا نیست که شما شکایت هفته گذشته خود را به آنها بگوید تا مایه نگرانی آنها را فراهم آورید. بلکه بیان این مطلب است که خانه های محله های دیگر با همان متراژ ارزان تر هستند. اگر شما یک خانه را با قیمت بالاتری به آنها بفروشید می فهمند که شما اقدام غیر قانونی انجام داده اید. و به آنها نشان می دهد که در بعضی مواقع منافع شما بر جلب اعتماد مشتریان برتری دارد.
مهارت ۳: پیگیری هر مشتری
پیگیری مشتری یک مبحث مهمی است که مشاوران املاک در آن ناموفق عمل می کنند. اگر شما نمی خواهید اطلاعات مشتریانی که جذب کرده اید و تا آخر کار با او بوده اید ،را بگیرید، هرگز یک مجری عالی نخواهید شد. تا آخر کار بودن با یک مشتری و انجام معامله ، برای ایجاد یک خط ارتباطی استوار و عمیق و تداوم کسب و کار خود بسیار مهم است. این بدان معنا است که شما نیاز به یک سیستمی دارید تا اطمینان حاصل کنید هیچ چیز از قلم نیفتاده یا فراموش نشده است. حداقل اطلاعات مشتریان بالقوه باید دریک مکان نگهداری شوند. که شامل
• نام شخص
• اطلاعات تماس
• در مورد چه اموالی به شما مراجعه کرده اند.
• چه زمانی را برای مهاجرت در نظر گرفته اند.
• آیا آنها خریدار هستند یا فروشنده یا هر دو .
• اگر خریدار هستند به دنبال چه خانه ای و در کدام محله می گردند.
• رفتارهایی که احساسات آنها را جریحه دار می کند چیست (چه چیزهایی آنها را هیجان زده یا عصبانی می کند).
اگر شما تمام اطلاعات مورد نیاز را در اختیار ندارید، از تماس دوباره با آنها برای کسب اطلاعات بیشتر هراسی به دل راه ندهید. و حتی اگر اطلاعات مورد نیاز را دارید ، مرتباً به ارتباطات خود ادامه دهید تا مطمئن شوید که آنها تا پایان مسیر با شما هستند. نگران این نباشید که شما برای آنها مزاحمت ایجاد می کنید در عوض نگران این باشید که شما را فراموش کنند .
مهارت ۴: از آنها بپرسید که چه چیزی را در نظر دارند.
معمولاً این امر برای مشاور املاکان تازه کار یک مشکل بزرگ است ، اما جای تعجب است که چه تعداد از کهنه کارها نیز این قطعه از پازل را فراموش می کنند. این کار همیشه آسان نیست، اما شما مجبور ید برای تماس با آنها سوالاتی را بپرسید. در باره نحوه فروش ، قرار ملاقات ، شماره تماس شخصی که مشتری به او اشاره می کند را بپرسید. منتظر این نباشید که مردم به شما زنگ بزنند ، مشتریان آمادگی خود را اعلام کنند یا اینکه خریداران به شما بگویند این خانه را می خواهند . مستقیماً از او بپرسید ، این همان خانه ای است، که شما می خواهید؟” اگر شما درست این قسمت را امضا کنید من همین فردا خانه شما را برای فروش می گذارم” کدام روز برای شما بهتر است: ۶ بعد از ظهر دوشنبه یا ۳ بعد از ظهر پنج شنبه ؟ چرا شماره تلفن دوستان خود را به من نمیدهید تا از این پس مجبور نباشید به چیزی دیگری فکر کنید؟ همه اینها سوالات سر بسته عالی است که توسط برخی متخصصان مشاغل استفاده می شود.
مهارت ۵: تعیین انتظارات مناسب و بجا
بعد از آن که شما یک قرارداد را امضا کردید و مشتریان شما به این قرارداد پایبند هستند، نوبت به مذاکره بر سر انتظارات است ، و اشتباه نکنید حتماً انتظاراتی به وجود می آید- آیا شما این انتظارات را تعیین کرده اید یا مشتریان شما آنها را انجام داده اند. تعیین انتظارات به این دلیل دارای اهمیت است که شما نمی خواهید با توقعات مشتریان که بدون مشورت با شما تصمیم گرفته اند ، غافلگیر شوید ، بهترین مشاور املاک کسی است که در تعیین این انتظارات استادانه عمل کند، آنها می دانند که چه زمانی برای این کار مناسب است ، و وعده هایی که از پس آن بر نیایند، نمی دهند. آنها این امکان را فراهم می آورند که مشتریان بلافاصله از تغییرات با خبر شوند و انتظارات جدید را به سرعت و قاطعانه مطرح می کنند، آن جا را ترک نکنید که مشتریان تعجب کنند (و نگران شوند) که بعد از آن چه اتفاقی می افتد.
مهارت ۶: بررسی جزئیات
شما باید با تجارت مانند یک تجارت رفتار کنید. این بدان معناست که با داشتن یک سیستم مراقبتی به جا، مطمئن شوید که کارها سر موعد انجام شده ،ارزیابی ها ترتیب داده شده ، جواب بازرسی خانه به موقع آمده، قرار ملاقات ها فراموش نشده، و مشکلات حل شده است. شما حتی باید سیستمی را در اختیار داشته باشید که به شما اطمینان دهد مشتریان تان تمام جزئیاتی که برای وارسی نیاز دارند را درک کرده باشند. تا پایان معامله صبر داشته باشید اجازه ندهید هیچ چیز از کنترل شما خارج شود. برای جلو گیری از فسخ معاملات سالانه ، مشاور املاکان با تجربه درصد انعقاد قرارداد را بهبود و در آمدهای هر ساعت خود را افزایش می دهند.
مهارت ۷: توجه بیشتری به پول

بیشتر مشاوران در صحبتی که با ما داشته اند به این نکته اشاره کردند که این مهارت ها در باره کسب پول نیست بلکه در باره رفتار با مردم است. من عاشق کمک کردن به مردم هستم . اما اگر شما بر کسب پول توجه ای ندارید بدین معنا نیست که شما نمی خواهید کسب در آمد کنید . معاملات املاک و مستغلات تجارت شما است، وسیله امرار معاش شما است و حق شماست که برای ارائه خدمات و مهارت های خود سودی دریافت کنید. اگر شما توجهی به کسب پول نداشته باشید، کارهایی را انجام می دهید از جمله:
• مذاکراتی خارج از کمیسیون شما
• دریافت نکردن هیچ حق الزئمه ای برای ارجاع مشتریان به بنگاه دیگر
• بر روی لیست هایی که به شما یک سود مناسبی را اختصاص نداده ، کار می کنید.
همه این موارد به این دلیل است که شما سخت کار می کنید و پولی که سزاوار شماست ، به دست نمی آورید. وظیفه کار شما اصلاح اشتباهات جهان نیست بلکه شغلی برای امرار معاش شما است. این توجهات در مورد تعداد معاملاتی که شما انجام می دهید، نیست ، بلکه در این مورد است که چقدر پول بعد از اتمام معامله به دست آورده اید. اگر شما امید موفقیت دارید باید به پول نیز توجه کنید. اگر شما سودی به دست نمی آورید پس یک موسسه خیریه باز کرده اید نه یک کسب وکار و مانند یک موسسه خیریه کمک مالی
برای پرداخت هزینه ها هم وجود ندارد. شما باید با تغییرات تکنولوژی ، مقررات صنعت، اولویت های خریدار و فروشنده ، و شرایط اقتصادی همگام باشید. مهارت هایی که در بالا ذکر شد بیشتر از یک طرح بازاریابی چشمگیر یا تکنیک های رسانه اجتماعی جدید به شما کمک می کند. مهم نیست که در بازار املاک و مستغلات چه خبر است، این مهارت ها از یک مشاور املاک خوب تا مشاور املاک دیگر متفاوت است .