مبانی خاص کار در املاک

مشاور املاک شغلی تخصصی است و بدون تخصص اگر هم در آن موفقیتی بوجود بیاید بصورت مقطعی و زودگذر است . یک مشاور باید بداند شغلی که در آن کسب درآمد میکند چیست متاسفانه اغلب مشاورین املاک احساس خود را در مقابل شغل خود چنین بیان میکنند که ما با استفاده از فایل های فروش و معرفی و یا آگهی ملک متقاضی را پیدا کرده و پس از آن تلاش میکنیم تا آن فایل پسندیده شود و سپس قرارداد انجام میگیرد. این تعریف شاید در دید درست باشد اما در اصول تعریفی کاملا غلت ، پوچ و اشتباه است . یک مشاور املاک باید بداند که شغل وی در وحله ی نخست مشاوره است . اسم مشاور املاک خود بازگوی همه چیز است بعنوان مثال یک متقاضی کنکور وقتی پیش یک مشاور تحصیلی می رود مشاور چه عملی برای او انجام میدهد . حقیقت اینست که شغل شما دارای پیچیدگی های بسیار است .در این آموزش مبانی خاص کار در املاک را در ملک آموز قرار دادیم .

مشاوره چیست؟
به هر علمی که با تفکر در خواسته متقاضی و بر پایه ارتباط با او با برنامه ریزی برای متقاضی و راهنمایی و با استفاده از فنون روانشناختی منجر به نزدیک کردن ذهن متقاضی به خواسته خود گردد مشاوره می گویند.
تبصره:مشاوره انواع و اقسام مختلف دارد که در هر یک از آنها همیشه هدف ثابت و مشخص و راههای رسیدن به آن متفاوت است بعنوان مثال در مشاوره تحصیلی همیشه موفقیت در تحصیل هدف مشخص بوده و یا در مشاوره روانپزشکی رسیدن به وضعیت مطلوب روانی مشخص، همواره هدف ثابت بوده و راه های رسیدن به هدف متفاوت است.
مشاوره املاک:
مشاوره املاک یکی از انواع مشاوره می باشد که درآن همیشه هدف ثابت، انجام معاملات مطلوب بر اساس خواسته متقاضی می باشد و روش های صحیح و علمی آن برای رسیدن به هدف متفاوت است.
نکته:برای انجام صحیح مشاوره املاک احتیاج به انجام فنون و اصول مختلف می باشد که تعدادی از این فنون ثابت و بقیه فنون بسته به نوع تقاضا متغیر است که فنون ثابت برای تمامی متقاضیان می بایست بطور یکسان و کامل رعایت شود.
توضیح ساده تر اینکه بعضی فنون و اصول را می بایست برای تمامی متقاضیان و مخاطبان خود رعایت کنیم که این فنون را فنون ثابت می گویند و برخی اصول و فنون فقط مختص هر متقاضی بنا بر درخواست او می باشد که این اصول و فنون را متغیر می نامند.
فنون ثابت در کار یک مشاور املاک نقش اصلی را ایفا میکند بدین منظور رعایت این اصول باعث شکل گیری شخصیت هر مشاور است. بطور ساده تر فنون ثابت اسکلت شکل گیری هر مشاور است و بدون این اصول و فنون یک مشاور مثل یک انسانی است که استخوان نداشته باشد.
فنون ثابت برای انجام مشاوره موفق چیست؟
فنون ثابت برای انجام مشاوره موفق فنونی است که یک مشاور برای تمامی مخاطبان خود می بایست رعایت کند . بعنوان مثال یک مشاور تحصیلی برای تمامی مخاطبان خود باید برنامه ریزی کند . این برنامه ریزی فنون ثابت برای مشاوره است . حال اینکه برنامه ریزی با توجه به نیاز هر متقاضی متفاوت است. پس انجام اموری که برای تمامی متقاضیان خود در مشاوره املاک انجام میدهیم را فنون ثابت میگویند

نکته:فنون ثابت مشاوره در املاک دارای ۵ اصل می باشد که بصورت طبقه بندی شده می بایست بترتیب و بصورت کامل برای تمامی متقاضیان رعایت گردد.

انواع فنون مشاوره بترتیب:

۱٫ارتباط عمومی
۲٫ثبت در خواست
۳٫برنامه ریزی
۴٫تغییر ذهن
۵٫جلب اعتماد
فنون ثابت مشاوره در املاک دارای ۵ اصل می باشد که بصورت طبقه بندی شده می بایست بترتیب و بصورت کامل برای تمامی متقاضیان رعایت گردد.حال هر کدام از فنون مشاوره را بررسی خواهیم کرد
ارتباط عمومی چیست؟
ارتباط عمومی اولین رکن مشاوره می باشد که می بایست توسط مشاور انجام شود ارتباط عمومی مجموع روابط مشاور با افراد مرتبط در کار خود می باشد که اقسام مختلف دارد.
ارکان ارتباط عمومی:
۱٫ارتباط با همکاران و مدیران
۲٫ارتباط با متقاضیان
۳٫ارتباط با مالکین
ارکان ارتباط عمومی چگونه است؟
یک مشاور املاک برای انجام مشاوره صحیح احتیاج به روابط عمومی قوی دارد که برای تمامی معاملات می بایست ابتدا از ارتباط با همکاران و مدیران شروع نموده و پس از آن با متقاضیان و مالکین و متعاملین ارتباط عمومی برقرار نمود.این ارتباطات بر پایه ذهن مشاور ایجاد شده و در شرایط مختلف می بایست از نحوه برخورد با طرف مقابل کمک گرفت و خود را در موقعیت تغییر دهید در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطور با یک شخص روابط عمومی برقرار نماییم.

ثبت درخواست چیست؟
ثبت درخواست یکی از مهمترین ارکان مشاوره به حساب می آید بطوریکه برای انجام مشاوره صحیح می بایست درخواست شخص مشاوره گیرنده مشخص شده و ثبت گردد.
روش های ثبت درخواست:
۱٫ثبت مکتوب و ذهنی درخواست
۲٫ثبت درخواست متقاضی
۳٫ثبت درخواست مالکین
ارکان و روش های ثبت درخواست چگونه است؟
یک مشاور املاک برای انجام مشاوره صحیح ابتدا می بایست درخواست کلی مربوط به رنج خود را ثبت و مکتوب نموده و سپس در خواست متقاضیان و مالکین خود را از هم تفکیک کرده و برای هر کدام تحلیل جدا از هم میکنیم یک مشاور املاک می بایست تمامی درخواست مراجعه کنندگان را ثبت نماید تا در فرصت های مختلف به آن رجوع کرده و استفاده نماید.در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطور یک درخواست را ثبت نماییم.
برنامه ریزی چیست؟
برنامه ریزی برای انجام مشاوره لازمه ی اجرای صحیح آن است بطوریکه بدون برنامه ریزی مشاوره انجام پذیر نبوده و به سرانجام نخواهد رسید.بطور کلی برنامه ریزی در شغل ما بصورت دقیق رعایت نمی شود و همین عمر باعث می شود که نمی توانیم نتیجه لازمه را کسب کنیم.برنامه ریزی در تمامی فصول آموزشی ملک آموز نقش کلیدی را ایفا میکند که در این بخش فقط برنامه ریزی در فنون مشاوره را بررسی خواهیم کرد.
انواع روش های برنامه ریزی برای مشاوره:
۱٫برنامه ریزی عمومی
۲٫برنامه ریزی برای متقاضی
۳٫برای مالکین
روش های برنامه ریزی مشاوره چگونه است؟
برای انجام برنامه ریزی مشاوره ابتدا می بایست برای کلیت مشاوره برنامه ریزی عمومی نمود یعنی قبل از اینکه بخواهیم ملک یا متقاضی را هدف قراردهیم برای شروع بکار خود برنامه ریزی کنیم و سپس برای هر متعامل از جمله متقاضی و مالکین برنامه ریزی را تفکیک نمود به نحوی که یک مشاور در ابتدای کار بداند در موقعیت مختلف چه عکس العملی را باید نشان دهد.در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطور برای کار خود برنامه ریزی نماییم.
تغییر ذهن چیست؟
یک مشاور املاک برای انجام مشاوره صحیح می بایست همواره در ذهن خود تغییر ایجاد کند و در مقابل برای تغییر ذهن مراجعین خود برنامه ای دقیق داشته باشد و بتواند ذهن مراجعین را به اهداف خود نزدیک کند


روش های تغییر ذهن چیست؟
۱٫تغییر ذهن خود
۲٫تغییر ذهن متقاضی
۳٫تغییر ذهن مالکین
روش های تغییر ذهن چگونه است؟
برای انجام مشاوره صحیح میبایست ابتدا ذهن خود را به سمت و سوی هدف تغییر دهیم و سپس با تغییر در ذهن متعاملین ذهن آنها را برای رسیدن به اهداف خود و انجام معاملات تغییر نمود.برای مشاوره صحیح همیشه لازم نیست ذهن متعاملین را هر دو تغییر داد بلکه می توان ذهنیت یکی از ان دو را بسته به شرایط معاملات به ذهن دیگری نزدیک و تغییر دهیم.در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطوردر ذهن ها تغییر ایجاد نماییم.

جلب اعتماد چیست؟
یکی از مهم ترین فنون مشاوره جلب اعتماد است . نمی توان بدون اینکه اعتماد کسی را جلب کرد با آن شخص ارتباط برقرار نمود برای انجام مشاوره همواره احتیاج به جلب اعتماد شخص مشاوره گیرنده می باشد بطوریکه این اعتماد سبب رسیدن به هدف متعامل میگردد.
روش های جلب اعتماد چیست؟
۱٫جلب اعتماد همکاران و مدیران
۲٫جلب متقاضیان
۳٫جلب مالکین
روش های جلب اعتماد چگونه است؟
برای جلب اعتماد ابتدا میبایست اعتماد همکاران و مدیران را جلب نموده تا با فراهم شدن محیط امن برای مشاوره بتوان اعتماد متعاملین را جلب نمود.این اعتماد می بایست بر پایه متقابل اتفاق بیافتد و بعد از آن می بایست این جلب اعتماد از سوی مشاور حفظ شود . در دروس بعدی بطور تخصصی می آموزیم که چطوراعتماد یک شخص را جلب نماییم.

تاریخچه ثبت اسناد و املاک در ایران

از دیرباز انسان در این اندیشه بوده است که محدوده ملک او مشخص باشد تا از طرفی مورد تعرض دیگران قرار نگیرد و از سوی دیگر با گسترش حریم املاک او مالیات متعلقه برای دولت مشخص باشد.آنگونه که از مطالعات تاریخی بر می آید در زمان غار نشینی انسان محدوده ملک او فقط به دیواره غارهایی که در آن می زیسته منحصر می گردیده و با توجه به استفاده مشترک انسانهای اولیه از کوه و دشت و طبیعت،مرزبندی و محدودیتی خارج از محیط غارها مشهود نیست.وجود نقش های باقی مانده بر دیواره غارها مبین آن است که انسان با زبان تصویر زندگی غار نشینی خود را به ثبت رسانده است.به تدریج با گسترش جوامع انسانی و تشکیل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت دیگر حکومتهای جوامع به ثبت املاک بیشتر در جهت اخذ مالیات اهتمام ورزیده اند.

اولین آثار ثبت در دوره پیش از اسلام مربوط به دوران هخامنشی است.داریوش با صدور فرمانی دستور دارد تا جمهوریهای یونانی را در آسیا صغیر مورد ممیزی قرار دهند و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع دردفاتر دولتی به ثبت برسانند. انوشیروان نیز دستور داد تا معاملات نزد قضات انجام پذیرد و در دفاتر مخصوص به ثبت برسد.

تا قبل از سال ۱۳۰۲ شمسی ثبت معاملات درنزد اولیای مذهبی وحجج اسلام و مراجع تقلید که دفتری بنام « دفتر شرعیات » داشتند انجام می‌شد آنان هر نوع سند و نوشته‌ای که بنام قباله یا بنچاق نسبت به موارد قرارداد و معاملات برای اشخاص تنظیم می‌شد ثبت کرده و در ذیل نوشته‌ها یا حواشی آن, شخص صاحب دفتر اقرار و اعتراف و معامله ثبت شده را تصدیق و به مهر و امضای خود مهر می‌نمودند. ضمانت اجرائی این نوشته‌ها بر پایه آیات قرآنی و احادیث و روایات استوار بوده است.

ضمانت اجرائی بوسیله دستورات مذهبی که مانند قواعد حقوقی بوسیله قوه مادی در دست روحانیون ‌بود, بوسیله قواعد اخلاقی در محیط مذهبی متخلفین را سرزنش وشماتت و مومنین هم از بیم مجازات اخروی از آن دستورات تبعیت می‌کردند و از طرفی چون تعهد و تضمین رعایت قوانین و قواعد شرعی فی مابین متعاملین در محضر شخصی روحانی و معتمد انجام می گرفت کم کم حضور در چنین اماکنی که عموما در خانه ی آن شخص عالم صورت می گرفت با نام اختصاری محضر یا در محضر آقا تقلیل پیدا کرد که تا کنون نیز بر زبان عامه جاری است و جایگزین دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق امروزی می باشد . بدین ترتیب این حوزه نیز همانند حوزه قضایی عصر قاجار در اختیار و انحصار علما بود .
نخستین بار در زمان ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شدکه اداره‌های تحت ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. در عدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر اوراق و نوشته‌ها را مهر رسمی می‌زدند و بدینوسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می‌شد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می‌شد

همچنین قانون ثبت و مهر دولتی را باید به عنوان کهن سالترین مقررات مدون مربوط به ثبت اسناد در ایران دانست که ناشی از افکار بارون اتریشی بود که به عنوان اداره و تعلیم فنون مالیه و ثروت به استخدام دولت درآمده بود .

در میان کتابچه های منتشر شده در دوره ناصری ، جزوه ای تحت عنوان «کاداستره» موجود است که در آن مطالبی درباره ثبت املاک ؛ البته به منظور امکان ممیزی املاک و وصول مالیات از آنها درج گردیده است .

در زمان پیش از مشروطه ، شناسایی و تعیین حدود املاک هر کس فقط بر اساس اسناد عادی و مبایعه نامه ها معلوم می شد و از این رو همیشه رایج ترین دعاوی میان افراد یا حتی بین افراد و دولت ها اختلاف بر سر مالکیت بود . پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم قانونگذاری در سال ۱۲۹۰ هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده تصویب و مقرر داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دائره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدائی وزارت عدلیه تأسیس شود

در این قانون ثبت اسناد اجباری نگردیده و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا نشده و به همین دلیل و عدم استقبال از ثبت اسناد مجلس چهارم آنرا نسخ و قانون دیگری بنام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در سال ۱۳۰۲ بجای آن به تصویب رساندند در این قانون قید شده بود که اداره کل ثبت اسناد واملاک برای دو منظور تشکیل می‌شود.

۱ـ ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین وحقوق صاحبان حق نسبت به آنها رسماً تعیین و محفوظ گردد.

۲ـ ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای اعتبار شود.

اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس کل آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و فرمان شاه منصوب می‌شده است

ضمناً‌ در این قانون مقرر گردیده بوده اسناد ثبت شده بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم الاجرا می‌باشد با توضیح باینکه این قانون هم به لحاظ نقایصی که داشت و ثبت اسناد طبق آن اختیاری بوده از آن استقبالی نشده متعاقب قانون در سالهای ۱۳۰۴ و ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۸ به ترتیب قانون راجع به حق الثبت شرکت نامه‌ها و اوراق تجارتی و قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۹ ماده و قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۱۰ ماده و متمم قانون ثبت املاک در ۳ ماده و قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در دو ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۸ ماده و قانون تشکیل دفاتر اسناد دولتی در ۲۰ ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده به تصویب رسید طبق ماده ۲۵۵ قانون اخیر الذکر تقریباً کلیه قوانین قبل از آن نسخ گردید.

چون قوانین تصویبی قبل از سال ۱۳۱۰ کلاً‌ الزامی نبوده و ضمانت اجرائی هم نداشتند مورد استقبال عامه مردم هم قرار نگرفت دراسفند ماه سال ۱۳۱۰ لغو و قانون ثبت اجباری یا عمومی تصویب و از اول فروردین سال ۱۳۱۱ در ۱۴۱ ماده به اجرا درآمد از آن موقع تاکنون ۱۶ ماده به قانون مذکور الحاق و با اصلاحاتی که بتدریج در مواد قانون و آئین‌نامه مربوطه بعمل آمده در حال اجرا می‌باشد.

قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد واملاک به سازمان ثبت اسناد واملاک مصوب سال ۱۳۵۲ با توجه به پیشرفت تکنولوژی و نقش غیر قابل انکار رایانه‌ها در زندگی بشر متمدن پیش بینی می‌شود که در آتی نیز قوانین ثبت اسناد و املاک دچار تغییر و تحول گردد.